作者：冯海宁(冯海宁博客|冯海宁新闻)

　　全国首个限价楼盘———保利西子湾日前在广州开售，共有1400多位中签市民排队等候选房。据悉，该楼盘首批推出843套限价房，统一售价6500元/平方米，当天售出近700套单位。但是，有百余套位置和朝向较差的单位未能售出。(2月17日《新快报》)

　　百余套限价房无人问津，难道只是因为位置和朝向较差吗？在笔者看来，这两个因素只是买房人弃购的原因之一，如果联想到此前约有60多名中签者放弃购房没有领取《选房通知书》，就可以发现，这个全国首个限价楼盘本身的价格问题和市场策略，才是造成“弃购”限价房的真正原因。在目前的景况下，不仅全国首个限价楼盘会部分地受冷落，相信其他地区的限价房，如不认真分析市场环境和公众需求，也可能会遭遇类似现象。

　　从全国首个限价楼盘定价来说，已没有明显的价格优势。很显然，保利西子湾所售的6500元/平方米是在周边商品房都疯狂涨价时确定的，然而，当房价像多米诺骨牌一样倒下时，却没有及时调整。这从该限价房周边有楼盘打出“比限价房更便宜的房子”这样的广告语即可看出。名曰“限价房”却缺乏价格竞争上的“优势”，就不可避免地要遭遇“弃购”了。

　　按理说，限价房也是商品房的一种，它的价格理应在政策规定范围内顺市而为，周边商品房降价了，限价房理应也降。如果限价房定价机制更合理一些，比如在正式销售时参照周边商品房价格的70%来定价，就不会受到冷落，才能更好地对接市场需求。

　　从市场大环境来看，全国首个限价楼盘遭“弃购”的现象也在情理之中。去年9月底出台的第二套房贷政策以及此后一系列的货币紧缩政策，让楼市(楼市博客|楼市新闻)在连续数年发烫后首次遭遇寒冬，据统计，广州市去年11月房价猛跌千元，降幅达9.9%，更有媒体报道半数楼盘实质降价20%。不管是真降还是“假摔”，对公众情绪上的影响至今依然存在，买房人之所以弃购限价房，一方面是在观察商品房价格变化，另一方面也是希望限价房降价，期待后续推出的限价房。

　　从这个角度分析，今天的买房人已不同于昨日的轻率，变得理性起来了，买房不再看重开发商的“忽悠”，也不再单纯依赖于政府的承诺。其实，这正是一个健康的楼市所需要的，只要买房人、政府部门、开发商都理性起来，那些楼市的投机分子就无机可乘。

　　而且，弃购现象还有两个因素不能排除。一是，中签者中不排除存在投机分子，因为位置、朝向较差的房子不好倒手，只好弃购；二是，限价房存在户籍门槛，外地人买不了，而广州居民房屋拥有率却相当高，就会择优考虑，在买与不买之间徘徊。

　　因此，对于限价房“弃购”现象要多角度分析，尤其要弥补政策上的不足。既要让限价房价格紧随商品房价格变化而变化，避免丧失市场竞争力；又要适当干预限价房选房规则，在明确限价房商品属性的同时，注意它的保障特性，让更多城市居民，包括非本地户籍的“事实市民”，也逐步享受到限价房。