Daniel　Gros

　　在某种程度上，美国房地产市场由于次级房屋贷款的推动而形成了泡沫，这一泡沫正是当今金融市场动荡的诱因。但是这一泡沫并不限于美国。在欧洲，过去10年中房地产价格也经历了大幅上升，许多情况下比美国还有过之无不及。其他经合组织和新兴市场国家也是如此。在这些国家中，迅速攀升的收入给资产价格施加了压力。

　　确实，除了德国和日本等几个少数国家外，几乎所有地方的房地产价格都达到了前所未有的高度。房地产是所有资产中最具有地域限制的，这样的全球性模式又是如何形成的呢？

　　最近的研究表明，全球房地产繁荣与各大国中央银行前所未有地增加流动资金供给紧密关联。的确，像给一般情况下没有资格获得房屋按揭贷款(也就是所谓的次级房屋贷款)的购房人提供贷款这样的金融创新也发挥了一定的作用。但是，如果各国中央银行没有创造充足的流动资金以及长期低利率的环境，大概就不会出现如此规模的次级房屋贷款。

　　次贷危机到目前为止主要影响到美国和欧洲的金融市场。如果人们考虑到大西洋两岸的房地产价格已经达到了历史高度，这就不足为奇了。

　　美国和欧洲的房地产价格之间总是存在联系。在过去30年中，美国和欧洲的房地产价格趋向于遵循三个缓慢移动、相互关联的从繁荣到崩溃的周期。以往所有的价格高度都伴随着几年的价格水平的下滑。人们没有理由假定这一次周期会有所不同。

　　从去年以来，美国的房地产价格已经开始下降。由于欧元区的数据只有等很长一段时间才能够得到，因此目前不可能确定欧洲大陆的房地产价格是否同样已经下滑。但是如果以往的模式还是那样的话，欧洲大陆的住房价格也会马上下降。

　　美国和欧洲的房地产价格超过了长期平均价值的20%到30%。这样一个大的涨幅有可能伴随着某些跌幅。这将意味着房地产价格可能会下降至少20%到30%，而且在探底之前会下降更多。

　　因此，欧洲的决策者们应当警觉。目前还没有证据表明欧元区存在大规模的次级房屋贷款，但是有大量证据表明，尽管各国情况不同，住房价格还是对国内需求有着重大的影响。

　　几乎在所有的地方，更高的房地产价格都带来强劲的消费。整个欧洲房地产价格下降就有可能伴随着消费需求软弱，就像美国一样。例如在德国，住房价格维持相对低下，消费就也疲软。

　　住房价格给建筑业带来的影响更为不同。在西班牙和爱尔兰，建筑投资增加到国民生产总值的18%到20%，这一水平远远高于美国，而且除了日本房地产泡沫破裂之前的情况，任何经合组织国家还没见过。在这两个国家中，房地产价格下降有可能伴随着国内需求长期大幅下降，甚至要超过美国预计下降的幅度。

　　与此相比，尽管法国和意大利的房地产价格增长几乎和美国一样多，但没有证据表明存在房产过剩。而德国应该受影响最为轻微，因为其住房价格和建筑活动一段时间以来一直在低位运行。

　　总之，住房价格的下降不会仅限于美国。而且，在大西洋两岸，这一下降有可能会影响到消费。

　　(作者为布鲁塞尔的欧洲政策研究中心主任。赵征翻译)