袁岳

　　王石(王石博客|王石新闻)的房价“拐点论”激起房地产业界与媒体的巨大反响。1月31日我主持的《头脑风暴》节目跟进讨论，并邀得“拐点论”主张者王石、“非拐点论”主张者潘石屹(潘石屹博客|潘石屹新闻)出场，节目进行得相当有趣。

　　王石举出数据，说明现在房地产的价格超过了价格上升水平与居民收入水平比的警戒线，并在货币紧缩政策下，房地产拐点已经客观形成。而潘石屹认为，中国房地产强劲的需求态势并没有改变，供不应求的基本市场结构也未见明显松动，因此拐点并不存在，不过受政策因素影响，在8000元以下的保障性房地产市场上可能会出现价格下跌。

　　我个人支持“有限拐点论”。即认为目前房地产市场的某些部分发生了拐点现象，重点是在保障性住房部分，这一拐点客观上直接作用于双限房与经济适用房，但会对中档商品房造成拖累，形成较为普遍的观望现象，从而在客观上增加了开发商促销的压力，导致更明显的价格调整行为，但是高端房地产的价格基本不会受到影响。而且王石关于房地产价格上升与收入反差比的论述也不适用于这一层次的核心富裕购房群体。房地产商群体对于“拐点论”的反对，可以说利益考虑多于事实考虑。

　　资深媒体人罗振宇先生尖锐地提出，王石先生对房地产已经快有三年不放话了，而一放话就提出“拐点论”，结合万科大力鼓吹的房地产产业化，这很可能是因为万科准备好了过冬，然后就盼望着寒冬快来。王石对此作出正面回应称，如果说房地产有寒冬，那我们是做了准备，关键是我一直给同业呼吁，而同业并不当回事情。

　　在我看来，万科在因应市场与政策之需方面，以产业化形成低成本生产规模、快速进入小户型市场、等待地价适度调整三个方面是比其他同业的过冬准备做得好，而其中用工业化的方式建房将成为万科在市场上快速发展从而具有更大发言权的核心。

　　“拐点”一词最近俨然已成为财经领域的一个关键词，这不仅仅说明它刺激着因为美国与全球经济形势变化而导致的对经济发展可能的结构性变化的敏感神经，也说明老百姓在可靠的投资工具欠缺而股市大幅震荡的情况下对于稳健上升了好一阵的房地产的关注。从当天极其踊跃的现场观众出席情况也可见一斑。

　　不过，我个人虽然支持有限拐点论，但我确信在供求的结构性状况还没有大变的情况下，即使在保障性住房领域，目前的价格调整状况估计也就维持个半年到八个月而已，其后价格的升势难以改变。而中高端商品房更是这样。

　　(作者为零点咨询公司董事长)