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北京二手房成交量六月跌破1万套
2017/7/12 来源:中国产经新闻 作者:于淼

北京二手房成交量六月跌破1万套

房租下调未来或将持续

本报记者 于淼报道

对于很多在一线城市打拼的人来说,近来房租的烦恼消减了不少。因为,热点城市住房租金下跌了。租赁市场表面火热的毕业季也显得冷冷清清、凄凄惨惨。

由于北京市住建委坚决贯彻落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,确保北京市房地产市场平稳健康发展。自3月份以来,在“3·17新政”及其之后多条政策的调控下,房产市场逐渐遇冷。

此外,因为二手房贷款的首付比例提高,认房又认贷,再加上商业贷款的年限缩短,很多人延缓了购房计划。

据最新的数据显示,北京二手房6月全月累计成交量为8918套,这也是最近27个月以来第一次一个月内的二手房成交量跌破10000套大关。

在严格的政策调控下,北京二季度二手房合计签约在3.6万套左右,相比一季度的50980套下降了30%,也是最近9个季度市场成交量首次跌下4万套。上半年二手房合计签约8.7万套,同比跌幅为36%。

一边是成交量下跌,另一边是业主不愿意降价出售,再加上二手房交易个税政策的存在,很多业主纷纷选择“转售为租”。于是,住房租赁市场房源得到大量补充,部分区域房租小幅下降。

此外,有业内人士分析,北京二手房成交量已处于低谷,未来会逐渐平稳。从二手房价格来看,考虑到本轮楼市调控进一步从严,预计三季度北京二手房市场价格下跌幅度会进一步扩大,近两年房价涨幅过快,现在的价格下跌可以看做是挤出价格水分,预计本轮调控下,北京二手房价格跌幅将超过10%,从三季度开始,价格下跌的区域和跌幅有望进一步扩大。

既然二手房价格下跌的区域和跌幅有望进一步扩大,那么想必房屋租金也同样有望持续小幅降价。

某中介北京站信息显示,租房板块下有多个房源均出现了降价标识。其中,降价房源约占挂牌房源总数的3成,多为4000-7000元的中低价房屋。

房源供应量加大,供需关系转变

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,租金小幅下调说明租金市场是一个比较自由定价的市场,在房源增多等情况下,租赁市场的价格自然容易回落。另外从实际情况看,类似租金的小幅下调也说明了房东的预期在变化,部分可能在二手房没法转售的情况下,自然会在租赁市场方面也降低姿态。

据我爱我家的统计数据显示,5月份北京住宅租赁市场的平均价格为4613元每套,整体租金价格连续5个月维持在4600元上下,值得注意的是,租赁市场中占比最高的两居室租金价格在5月份里出现了明显下调,这也成为今年毕业季房租价格涨不动的主因。

“北京房租小幅回调的原因在于房价出现小幅回调。房租是房价的另一种表现形式,二者是联动的。”北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池在接受《中国产经新闻》记者采访时指出。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,房价和房租的走势(尤其是房租的走势)容易受到CPI上升的推动,当下市场物价保持总体稳定,再加上限购限贷政策的进一步趋严,随着租赁市场规范性政策的进一步出台,北京的房价和房租在未来将趋向于平稳。另外,现在资金的成本在提高,目前很多货币基金的收益都已经破4%了,银行贷款的优惠也基本没有了,一些加杠杆买了房子的人资金压力也比以前大,他们着急加入租房市场以回笼部分资金来减轻压力。目前房屋市场已经出现了由售转租的趋势。

另外,中国城市房地产研究院院长谢逸枫在接受《中国产经新闻》记者采访时还认为,由于北京的保障性住房、自住性商品房和二手房的房源供应量逐渐加大,因此一定程度上的供需关系的转变,也会影响二手房租金的下调。

实际上,现在的租金整体变化不大,房租下调的房子并不占大多数租赁市场。装修好、位置好的房源还是比较抢手。“房租价格的下调只是局部现象,不是普遍现象。北京租房的房源类型有低端、中端、高端之分,我认为房屋租金往下调的主要是低端的房子或者是中端的少部分房子。大部分高端的房屋租金价格依然涨得比较快。”谢逸枫分析道,因此现在应该是局部现象,不是普遍现象。

房租涨幅减缓,没有明显波动

有人说,二手房卖不出去了,租房市场会增加很多房源,租金就会下降;也有人说,原来想买房的人现在不敢买了,又被迫开始租房,所以租金还是会涨。

无论哪种说法是正确的,都不得不说,每到毕业季,租金市场本该迎来量价齐升的旺季,今年却一反常态。很多区域的租金价格非但没有明显上涨,反而出现了下跌。

在住房租赁市场房源得到大量补充的情况下,也许还是受到毕业季的影响,虽然有些地区的房屋租金没有明显的下跌,但依然有较小涨幅。

对此,严跃进告诉记者,应该说资金涨跌都是很正常的表现。当然随着毕业季到来租金或有继续反弹的一点。同时后续若购房政策宽松,部分房源会重新进入销售市场,而不是租赁市场。

“房租不可能深幅调整,因为目前高房价下,对于消费者而言租房更划算,房东的收益已经少得可怜,连起码的银行利息都挣不到。房东没有降低房租的动力。”赵秀池认为。

不过,目前的住房租赁市场正是火热。六七月份高校毕业生离校,租房需求量大增;加之房源增加,租金小幅下调,正是租赁市场生意红火的时候。

“现在二手房市场不景气,的确不少业主都把原本打算卖的房子租出去了,租赁市场的房源供应量在增加,再加上北京这几年人口涨幅在减缓,所以北京的房租涨幅也在减缓。”伟业我爱我家市场研究院经理孔丹对媒体表示。不过,整体来看,北京房租并没有出现大起大落,仍旧比较平稳。六七月份开始,租赁需求开始增多,尤其是90后的租房人占比也明显提高,使得价格没有出现明显波动。

据相关机构统计,2017年5月通过北京我爱我家达成的住房租赁交易量环比4月同期增长了15.7%;月租金均价为4613元/套,环比4月微升0.6%。从今年1月份以来,连续5个月北京的每月套均租赁价格都维持在4500-4600元之间。

未来房租有望出现更明显的下行

北京市提出要建立“购租并举”的住房保障体系,今后五年全市住房建设需求150万套,其中产权类住房100万套,租赁住房50万套,租赁类住房将占到30%左右。未来北京将大规模推进集体建设用地建设租赁住房。

近日,海淀区唐家岭集体建设用地建设的927套租赁住房已经正式面向海淀区保障房家庭开展现场选房、签约入住工作。据介绍,北京5个试点项目1.28万套租赁住房将在年内完成选房入住。

对此,严跃进表示,对于购租并举等政策来说,有助于形成新的租赁房源。从实际情况看,对于此类租赁房源应该以多元化的供地和投资模式进行,这样也能够吻合多元化的租赁需求。当然租赁房源对于房价和房租的下滑都是有积极作用的,这一点是值得鼓励的。

有人认为,既然北京市未来租赁住房还将继续增多,那房租一定还会继续下降。赵秀池对此则表示,未来租购并举住房制度的建立,会增加租赁住房供给,对平抑房价也会起到很大作用。房价不再快速上涨,则会极大的抑制投资的需求,会有更多的人选择租房,房租也会保持稳定,不会出现大幅度下降。

而在谢逸枫看来,未来北京的住房租赁租金能不能大幅度往下调,一是要取决于“购租并举”的住房保障体系能否有效、及时的完善。“购租并举”制度能不能形成法律制度,并且有效地执行和完善。第二是要取决于集体建设用地建成的住房租赁的数量供应量能否及时有效地平衡未来的需求,满足以后的住房租赁需求。

“一旦个人租住房的保障体系与集体用地建成的住房租赁房的数量上能够满足更多的租房的人群,我相信租金往下调的可能还是有的。”他补充道。

据媒体报道,北京未来5年50万套租赁住房的供地计划无疑将极大影响北京的住房租赁市场。另外,开发商也介入了住房租赁市场,去年12月,北京万科以总价50亿元、自持全部居住用途商品住房的代价获得了海淀区18号地块;北京万科与北京住总组成的联合体以总价50亿元、自持全部居住用途商品住房及自持全部商业用房的代价获得了海淀区19号地块。100%的自持地块时间长达70年,这无疑将对租赁市场的供给产生影响。

另外,据了解,从明年开始,这部分租赁房源将陆续入市。业内人士分析,这些热点城市租赁房源真正落地后,在现有租赁需求水平下,明年同期一线城市房租有望出现更明显的下行。